تكاليف شراء المسكن الأول في السعودية: الدفعة والنسب ٢٠٢٦

شراء المسكن الأول يبدأ برقم يعرفه الجميع، وهو سعر العقار، ثم بأربعة أرقام لا يعرفها معظم المشترين لأول مرة: الدفعة الأولى، ونسبة الاستقطاع من دخلك، وضريبة التصرفات العقارية، وعمولة الوساطة. حتى تاريخ نشر هذا المقال (٢٨ يوليو ٢٠٢٦)، الحد الأقصى لنسبة التمويل العقاري للمسكن الأول من البنوك ٩٠٪ من قيمة العقار، وهذه النسبة منصوصة للمواطنين، أي دفعة أولى لا تقل عن ١٠٪ نقداً، مع ألا تتجاوز التزاماتك الائتمانية الشهرية ٦٥٪ من إجمالي دخلك الشهري. ما تبقى من هذا المقال يفصّل كل بند، ويحدد الجهة الرسمية التي تؤكده.

هذا المحتوى لأغراض التوعية العامة، ولا يُعد استشارة قانونية أو مالية أو استثمارية. الأنظمة والرسوم والنسب قابلة للتحديث، ويختلف كل تعامل عن الآخر. تحقق من المصادر الرسمية (الهيئة العامة للعقار، هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، البنك المركزي السعودي، سكني) قبل اتخاذ أي قرار.

كم الدفعة الأولى المطلوبة للمسكن الأول؟

قواعد البنك المركزي السعودي تضع حداً أقصى لنسبة التمويل إلى قيمة العقار. في المسكن الأول هذا الحد ٩٠٪ عند التمويل من البنوك، وهو منصوص عليه للمواطنين. المعنى العملي: تحتاج ١٠٪ من قيمة العقار على الأقل من مالك الخاص، تدفعها قبل أن يدخل التمويل في الصورة.

الفرق بين المسكن الأول وما بعده كبير، ويغيّر حجم المبلغ النقدي المطلوب منك. المسكن الثاني فأكثر تموّله البنوك بحد أقصى ٧٠٪، أي دفعة أولى ٣٠٪، بينما تموّله شركات التمويل العقاري بحد أقصى ٨٥٪، أي دفعة أولى ١٥٪. لهذا لا تُنقل حسبة الشراء الأولى كما هي إلى الشراء الثاني.

الحالة	الحد الأقصى لنسبة التمويل	الدفعة الأولى
المسكن الأول للمواطنين فقط (بنوك)	٩٠٪	١٠٪
المسكن الثاني فأكثر (بنوك، لكافة المستفيدين)	٧٠٪	٣٠٪
المسكن الثاني فأكثر (شركات التمويل العقاري)	٨٥٪	١٥٪

إن لم تكن مواطناً سعودياً فلا تفترض انطباق نسبة الـ٩٠٪ عليك، فهي منصوصة للمواطنين. اسأل الممول مباشرة عن نسبة التمويل المتاحة لحالتك قبل أي التزام أو دفعة حجز. ونسب الجدول أعلاه مصدرها دليل الأنظمة والتعليمات لدى البنك المركزي السعودي.

كيف تحسب نسبة الاستقطاع قبل زيارة البنك؟

نسبة الاستقطاع (نسبة التحمل) هي نسبة التزاماتك الائتمانية الشهرية إلى إجمالي دخلك الشهري. تنص مبادئ التمويل المسؤول للأفراد على ألا تتجاوز الالتزامات الائتمانية الشهرية المترتبة على التمويل ما نسبته ٦٥٪ من إجمالي الدخل الشهري للعميل.

الحساب التقريبي تجريه بنفسك في دقائق قبل أي مقابلة: اجمع أقساطك الشهرية القائمة (تمويل شخصي، سيارة، بطاقات ائتمانية)، أضف إليها القسط العقاري المتوقع، ثم اقسم المجموع على إجمالي دخلك الشهري. النتيجة هي نسبة استقطاعك المتوقعة. إن جاءت فوق الحد فأمامك ثلاثة مسارات واقعية: تخفيض الالتزامات القائمة، أو رفع الدفعة الأولى لتقليل مبلغ التمويل والقسط، أو تخفيض سقف السعر الذي تبحث ضمنه.

وانتبه إلى أمرين يربكان كثيراً من المشترين لأول مرة. الأول أن بعض البنوك تطبق نسباً أشد من ذلك على عملائها، وهذه سياسات بنوك فردية لا سقف نظامي، فرفض ممول واحد لا يعني أنك خارج النطاق النظامي. الثاني أن نسب التمويل الاستهلاكي مختلفة تماماً عن نسب التمويل العقاري ولا تُخلط بها، فما تقرأه عن حدود الاستقطاع في القروض الشخصية لا ينطبق على تمويل مسكنك.

من يدفع ضريبة التصرفات العقارية ٥٪؟

نسبة ضريبة التصرفات العقارية ٥٪ من قيمة التصرف العقاري، وتنطبق أياً كانت حالة العقار، سواء أكان منجزاً أم قيد الإنجاز أم على الخارطة. النظام النافذ هو المرسوم الملكي م/٨٤ النافذ من ١٠ أبريل ٢٠٢٥م، وصدرت لائحته التنفيذية في ٢٤/٠٣/٢٠٢٥م. ونظاماً، المتصرف، أي البائع، هو من يسدد الضريبة، وتُسدَّد قبل الإفراغ أو أثناء توثيقه.

المسكن الأول ليس معفى

هذه أكثر نقطة يتكرر فيها الخطأ. المسكن الأول غير مدرج ضمن الإعفاءات، والصحيح أن وزارة البلديات والإسكان تتحمّل الضريبة نيابةً عن المواطن عن أول مليون ريال من قيمة المسكن الأول، أي بحد أقصى ٥٠,٠٠٠ ريال، وما زاد عن المليون يدفعه المستفيد. ويتم ذلك عبر شهادة تحمّل تُصدر من منصة سكني.

الفارق بين «معفى» و«تتحمّلها الدولة عن أول مليون» فارق نقدي حقيقي في ميزانيتك إن كان سعر المسكن أعلى من مليون ريال. تحقق من تفاصيل الخدمة وشروطها عبر منصة سكني، ومن أحكام الضريبة عبر هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، قبل أن تثبّت رقم الميزانية.

هل عمولة الوساطة ٢.٥٪ سقف قانوني؟

لا. ٢.٥٪ نسبة نظامية افتراضية تنطبق تلقائياً عند عدم الاتفاق كتابةً على خلافها، وليست حداً أقصى يمنع الاتفاق على غيره. نص النظام أن العمولة تتحدد بنسبة ٢.٥٪ من قيمة الصفقة إن كانت بيعاً، ومن قيمة إيجار السنة الأولى فقط إن كانت إيجاراً، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابةً على خلاف ذلك.

ما يعنيه ذلك لك عملياً أن العمولة بند يُثبَت كتابةً في بداية التعامل لا رقم يظهر عند التوقيع. اسأل عنه في أول اجتماع.

ويرتبط بالعمولة ثلاثة أحكام تحميك:

• عقد الوساطة يجب أن يكون مكتوباً، وعلى الوسيط إيداع نسخة منه لدى الهيئة العامة للعقار، ولا يُحتج بالعقد إلا بذلك.
• مدة عقد الوساطة ٩٠ يوماً من تاريخ إبرامه إن لم يُتفق على مدة أخرى.
• الترخيص إلزامي، فلا تجوز ممارسة الوساطة أو تقديم الخدمات العقارية إلا بترخيص من الهيئة.

هذه الأحكام واردة في نظام الوساطة العقارية الصادر بالمرسوم الملكي م/١٣٠ ولائحته التنفيذية. وللتحقق من ترخيص من تتعامل معه، ارجع إلى بوابة الهيئة العامة للعقار.

ما شروط الدعم السكني وكيف يؤثر في حساباتك؟

الشرط الجوهري للاستحقاق: ألا يكون المتقدم أو أحد أفراد أسرته مالكاً لمسكن مناسب وقت الطلب وإلى حين توقيع عقد الدعم، وألا يكون قد سبق لأي منهم ذلك خلال السنة السابقة للطلب، ما لم يُفقد المسكن بقوة قاهرة. أي أن بيع مسكن قائم قبل التقديم بشهور قليلة لا يفتح باب الاستحقاق تلقائياً.

وأنواع الدعم متعددة ولا تقتصر على القرض: وحدة سكنية، أرض سكنية، قرض سكني، دعم توفير التمويل السكني، ومسارات التملك. لكل نوع أثر مختلف في حسبتك النقدية.

وثلاثة أرقام تخص السداد ينبغي أن تدخل في تخطيطك من اليوم الأول:

• القسط الشهري يُحدد بنسبة ٣٣٪ من دخل المتقدم.
• مدة السداد لا تتجاوز ٢٥ سنة.
• ألا يتجاوز عمر المتقدم ٦٥ سنة في نهاية مدة السداد.

الرقم الأخير يخص من يبدأ متأخراً تحديداً: كل سنة إضافية في عمرك تقصّر أقصى مدة سداد متاحة لك، والمدة الأقصر ترفع القسط الشهري، والقسط الأعلى يرفع نسبة استقطاعك. الأرقام الثلاثة مترابطة ولا تُقرأ منفردة.

ولا تبنِ ميزانيتك على مبالغ دعم متداولة في مجموعات التواصل. تحقق من استحقاقك ومن قيمة ما تستحقه فعلاً عبر خدمة التحقق من الاستحقاق في منصة سكني، فهي الجهة التي يُعتد بردها.

كم تبلغ رسوم الإفراغ ونقل الملكية؟

لن تجد رقماً هنا. رسوم الإفراغ ونقل الملكية من البنود التي لم نتمكن من تأكيدها من مصدر رسمي حتى تاريخ نشر هذا المقال، وترك الخانة فارغة مع تحديد جهة الإجابة أنفع لك من رقم يزيّن الجدول ثم يخالف الواقع يوم التوثيق.

ما تفعله بدل ذلك: اطلب من الممول ومن الجهة المختصة بالتوثيق بياناً مكتوباً بجميع الرسوم والمصاريف المرتبطة بإتمام الصفقة قبل التوقيع، واحتفظ بنسخة منه. أي مبلغ يُذكر شفهياً ولا يظهر في مستند مكتوب هو مبلغ لم يتأكد بعد، وينبغي أن يبقى خارج ميزانيتك حتى يُكتب.

ما ترتيب الخطوات قبل أن تبدأ البحث؟

1. احسب نسبة استقطاعك الحالية بنفسك، وقدّر أقصى قسط شهري تتحمله فعلاً.
2. تحقق من استحقاقك للدعم السكني عبر منصة سكني قبل أي خطوة أخرى.
3. اطلب من الممول تقديراً مبدئياً لمبلغ التمويل، ثم حدد سقف السعر بناءً عليه لا العكس.
4. خصص الدفعة الأولى نقداً واعزلها، ولا تحسبها ضمن مبلغ تنوي اقتراضه لاحقاً.
5. اتفق على العمولة كتابةً وأثبتها في عقد وساطة مكتوب.
6. تحقق من ترخيص من تتعامل معه عبر بوابة الهيئة العامة للعقار قبل دفع أي مبلغ.

حين يستقر رقمك، تبدأ المرحلة التالية وهي اختيار الحي والمطور، وتناولناها في دليل اختيار الحي والمطور في الرياض. وإن كان خيارك وحدة تحت الإنشاء، فمسار الشراء وحمايته النظامية مختلفان تماماً، وتجدهما في دليل الشراء على الخارطة في السعودية.

دور رايلست غلوبال

معظم الوقت في شراء المسكن الأول لا يذهب إلى مشاهدة الوحدات، بل إلى ترتيب الأرقام قبلها: نسبة استقطاع تُحسب بصدق، ودفعة أولى تُجهَّز مقدماً، وبنود رسوم تُطلب مكتوبة، وتراخيص يُتحقق منها قبل الدفع لا بعده. هذا العمل غير ممتع، لكنه ما يفرق بين صفقة تمر بسلاسة وأخرى تتوقف عند التوثيق.

نعمل في رايلست غلوبال على هذا الجزء تحديداً: تحديد ما تحتاج التحقق منه، وإلى أي جهة رسمية ترجع فيه، وأي المشاريع يطابق نطاقك المالي بعد أن يستقر. تصفح المشاريع المتاحة حين تصبح جاهزاً للمقارنة، أو ابدأ بأسئلتك عبر استشير فاهم إن كنت لا تزال في مرحلة ترتيب الأرقام.