الشراء على الخارطة في السعودية: دليل خطوة بخطوة ٢٠٢٦

الشراء على الخارطة أن تشتري وحدة لم تُبنَ بعد، وتدفع ثمنها على دفعات أثناء التنفيذ، وتستلمها في موعد مكتوب في العقد. حمايتك هنا لا تأتي من ثقتك بالمطوّر ولا من سمعته، بل من ترخيص المشروع لدى الهيئة العامة للعقار، ومن حساب الضمان الذي تُودع فيه أموالك ولا يُصرف منه إلا على المشروع نفسه، وبحسب نسبة الإنجاز. هذا الدليل يشرح الآلية النظامية بالترتيب، وما الذي تتحقق منه قبل أن تدفع ريالاً واحداً.

هذا المحتوى لأغراض التوعية العامة، ولا يُعد استشارة قانونية أو مالية أو استثمارية. الأنظمة والرسوم والنسب قابلة للتحديث، ويختلف كل تعامل عن الآخر. تحقق من المصادر الرسمية (الهيئة العامة للعقار، هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، البنك المركزي السعودي، سكني، ناجز) قبل اتخاذ أي قرار.

ما معنى الشراء على الخارطة؟ وبماذا يختلف عن شراء وحدة جاهزة؟

في الوحدة الجاهزة تعاين ما ستشتريه بعينك، وتنتقل الملكية إليك بعد التوثيق مباشرة. في الشراء على الخارطة، ما تراه مخططات ونماذج وصور تصميمية، والوحدة نفسها تُبنى بعد توقيعك. الفروق العملية ثلاثة:

• السعر وجدول الدفع: تتفق على الثمن اليوم لوحدة تُسلَّم لاحقاً، وتدفعه على دفعات موزّعة على مدة التنفيذ، لا دفعة واحدة عند الاستلام.
• مدة الانتظار: أنت تنتظر حتى موعد التسليم، ولهذا يجب أن يكون هذا الموعد محدداً باليوم في العقد، لا وعداً عاماً.
• مصدر الحماية: في الوحدة الجاهزة تحميك المعاينة والصك. في الشراء على الخارطة تحميك ثلاثة أشياء نظامية: رخصة المشروع، وحساب الضمان، والتأشير على صك الأرض بعدم التصرف.

اختيارك للحي وللمطوّر يظل قراراً منفصلاً عن هذه الحمايات، وقد فصّلناه في مقال كيف تختار الحي والمطوّر في الرياض.

من ينظّم البيع على الخارطة في السعودية؟

الجهة المنظِّمة هي الهيئة العامة للعقار (REGA)، من خلال برنامج وافي للبيع والتأجير على الخارطة. كثير من المحتوى القديم ينسب هذا الاختصاص إلى وزارة الإسكان، وهذا غير دقيق: الترخيص والإشراف والاستعلام كلها لدى الهيئة.

يمكنك التحقق بنفسك عبر خدمة «الاستعلام عن المشاريع المرخصة في البيع والتأجير على الخارطة» على بوابة الهيئة العامة للعقار، أو من صفحة برنامج وافي، أو بالاتصال بمركز الخدمة على الرقم ١٩٩٠١١.

ما أنواع رخص البيع على الخارطة؟ وما الفرق بينها عمليّاً؟

الرخص أربعة أنواع، والخلط بينها هو أكثر ما يقع فيه المشتري. الفرق الذي يهمّك مباشرة هو: هل يجوز لمن يعرض عليك المشروع أن يستلم منك مبلغاً أصلاً؟

ما حساب الضمان؟ ولماذا يُعد أقوى حماية للمشتري؟

حساب الضمان حساب بنكي خاص بالمشروع لدى بنك مرخص، تُودع فيه مبالغ المشترين والممولين، ويكون مخصصاً للصرف على المشروع المرخص فقط. أموالك لا تذهب إلى حساب عام للمطوّر ولا إلى حساب شخصي، بل إلى حساب مرصود لهذا المشروع بالذات. واتفاقية فتح حساب الضمان مع بنك مرخص مستند إلزامي ضمن متطلبات ترخيص المشروع، أي أن المشروع لا يُرخَّص أصلاً من دونها.

ماذا يعني أنه «لا يجوز الحجز على مبالغه لمصلحة دائني المطوّر»؟

هذه أهم معلومة في هذا المقال، وتستحق أن تُقرأ مرتين. لو تعثّر المطوّر ماليّاً وتراكمت عليه مطالبات من جهات أخرى، مقاولين أو ممولين أو موردين، فإن أولئك الدائنين لا يجوز لهم الحجز على المبالغ المودعة في حساب ضمان مشروعك واقتسامها بينهم. المال في هذا الحساب مرتبط بالمشروع الذي دفعت من أجله، لا بذمة المطوّر المالية العامة.

عمليّاً، هذا هو الفرق بين أن تكون شخصاً سلّم ماله لشركة ثم صار واحداً في صف طويل من الدائنين، وبين أن يكون مالك محجوزاً لغرضه الأصلي: بناء الوحدة التي اشتريتها. ويترتب على المبدأ نفسه أن أي تمويل يحصل عليه المطوّر أو مالك الأرض للمشروع يجب إيداعه في حساب الضمان أيضاً، فلا يُموَّل المشروع من جهة ويُصرف المال في جهة أخرى.

كيف تُصرف الدفعات من الحساب؟

لا تُصرف حسب حاجة المطوّر ولا حسب رغبته، بل حسب نسبة الإنجاز الهندسية للمشروع ووفق جدول الدفعات في العقد. بعبارة أوضح: المال يتحرك خلف البناء لا أمامه. كل مبلغ يخرج من الحساب يقابله إنجاز فعلي على الأرض، وهذا ما يجعل متابعتك لنسبة الإنجاز متابعة لمالك لا مجرد فضول.

ما معنى التأشير على صك الأرض بعدم التصرف؟

ضمن متطلبات الترخيص، يوافق مالك العقار على أن يُؤشَّر على صك الأرض بعدم إجراء أي تصرف. أثر ذلك مباشر: الأرض التي يقوم عليها مشروعك تُقيَّد أمام أي تصرف عليها ما دام المشروع قائماً، فلا تُستخدم في صفقة أخرى بينما أنت تدفع أقساطك. هذه الحماية والحماية السابقة تعملان معاً: الأرض مقيّدة، والمال محجوز لغرضه.

ماذا فحصت الهيئة قبل أن تمنح المشروع رخصته؟

الرخصة ليست ورقة شكلية، بل نتيجة ملف يُقدَّم ويُراجَع. من متطلبات ترخيص مشروع البيع على الخارطة:

• سجل تجاري ساري، والسجل الائتماني للمطوّر
• رقم صك ملكية العقار، وموافقة المالك على التأشير على الصك بعدم التصرف
• التصاميم والمخططات المعتمدة، ومحضر فرز الوحدات
• عقد مع محاسب قانوني، ودراسة جدوى من مكتب استشاري
• تعهد ببدء الأعمال الإنشائية خلال ٦ أشهر
• نموذج عقد بيع بمواعيد تسليم محددة باليوم
• اتفاقية فتح حساب ضمان مع بنك مرخص

حين تسأل «هل المشروع مرخص؟» فأنت في الحقيقة تسأل: هل مرّ هذا المشروع على كل ما سبق؟ ولهذا لا يصحّ الاكتفاء بجواب شفهي؛ الاستعلام على بوابة الهيئة يحسم السؤال في دقيقة.

ما الذي يجب أن يكون في العقد؟ وأين يُوثَّق؟

يُلزم النظام المطوّر بتقديم نموذج عقد بيع معتمد من الهيئة ضمن متطلبات الترخيص، وأن تكون مواعيد التسليم فيه محددة باليوم. «خلال سنتين تقريباً» أو «نهاية العام القادم بإذن الله» ليست مواعيد تسليم، والتاريخ المكتوب باليوم في العقد هو المرجع الوحيد عند الخلاف.

وإذا كان عقار المشروع مسجلاً تسجيلاً عينيّاً، يجب توثيق جميع العقود والتصرفات في «سجل البيع على الخارطة» لدى السجل العقاري. اسأل المطوّر عن مسار التوثيق الذي يتبعه مشروعك، واطلب ما يثبت تنفيذه بعد التوقيع.

أما نقل الملكية إليك في نهاية المشوار فله إجراءاته الخاصة، وقد أفردنا له مقال العقد والإفراغ ونقل الملكية في السعودية. يكفي أن تعرف الآن أن ضريبة التصرفات العقارية بنسبة ٥٪ تنطبق على العقار سواء أكان منجزاً أم قيد الإنجاز أم على الخارطة، وأن المتصرف (البائع) هو من يتحملها نظاماً، وأن تاريخ التصرف في البيع على الخارطة هو تاريخ توثيق انتقال الملكية لدى كاتب العدل، وذلك حتى تاريخ نشر هذا المقال (٢٨ يوليو ٢٠٢٦).

كيف تشتري على الخارطة خطوة بخطوة؟

1. تحقق من الرخصة قبل الحجز. ابحث عن المشروع في «الاستعلام عن المشاريع المرخصة» على بوابة الهيئة، واسأل عن نوع الرخصة التي يحملها من يتحدث معك: بيع على الخارطة، أم تسويق مع استلام مبالغ، أم تسويق بدون استلام مبالغ.
2. اقرأ العقد كاملاً، وابدأ بموعد التسليم. تأكد أنه محدد باليوم، واقرأ جدول الدفعات وما يقابل كل دفعة، ومواصفات الوحدة والتشطيب، وما يترتب على التأخير.
3. تأكد أن الدفع يذهب إلى حساب ضمان المشروع. لا لحساب شخصي، ولا لحساب مندوب، ولا نقداً. اطلب بيانات حساب الضمان واحتفظ بإيصال كل دفعة.
4. وثّق العقد. إذا كان العقار مسجلاً تسجيلاً عينيّاً فالتوثيق في «سجل البيع على الخارطة» لدى السجل العقاري، واطلب ما يثبت ذلك.
5. تابع نسبة الإنجاز حتى التسليم. ما دامت الدفعات تُصرف على أساس نسبة الإنجاز الهندسية، فمتابعتك لها هي متابعة لحركة مالك، لا مجاملة للمطوّر.

ما الأخطاء التي تكلّف كثيراً؟

• الدفع خارج حساب الضمان. المبلغ الذي لا يدخل حساب الضمان لا تشمله الحماية التي بُني عليها النظام كله، بما فيها منع الحجز عليه لمصلحة دائني المطوّر.
• الاعتماد على وعد شفهي بموعد التسليم. ما لم يُكتب باليوم في العقد فليس موعداً يُحتج به.
• عدم التحقق من الرخصة قبل دفع مبلغ الحجز. التحقق بعد الدفع لا يعيد المال، والتحقق قبله مجاني ويستغرق دقائق.

دور رايلست غلوبال

قراءة عقد بيع على الخارطة، ومطابقة بياناته برخصة المشروع، وفهم جدول الدفعات مقابل نسب الإنجاز: كل ذلك عمل تفصيلي يحتاج وقتاً وخبرة، وليس شيئاً يُحسم في زيارة معرض. نحن نعمل مع المشترين على هذا الجانب تحديداً: ما الذي يجب التحقق منه، وأين يُتحقق منه رسمياً، وما الأسئلة التي تُطرح على المطوّر قبل التوقيع.

يمكنك تصفح المشاريع المتاحة عبر رايلست، أو بدء محادثة مع فاهم، المستشار العقاري لطرح أسئلتك حول الشراء على الخارطة. القرار يبقى قرارك، ومهمتنا أن يكون مبنيّاً على معلومة صحيحة يمكنك التحقق منها بنفسك.